Vers la fin des délais imposés pour la demande de prêt au sein des promesses de vente ?

Avant d’acquérir un bien immobilier, il est d’usage (et préférable) d’encadrer la relation juridique existant entre le vendeur et l’acquéreur par un avant-contrat, tel qu’une promesse unilatérale de vente.

Cet acte – par lequel le promettant s’engage à vendre son bien sous certaines conditions au bénéficiaire de la promesse – oblige le promettant à réserver son bien au bénéficiaire durant une période convenue. Cette situation bloquante constitue la justification du versement d’une indemnité d’immobilisation si la vente ne survient pas du fait de l’acquéreur.

Cette indemnité ne sera cependant pas versée si une des conditions suspensives stipulées à la promesse ne se réalise pas. Parmi ces conditions suspensives, figure obligatoirement celle relative à l’obtention d’un prêt lorsque le projet d’acquisition doit être, fusse en partie, financé par un crédit immobilier (L.312-16 du Code de la consommation).

La Loi ne détermine pas avec précision le contenu d’une clause suspensive afférente à l’obtention d’un crédit, mais il est fréquent qu’y soient imposés des délais, notamment pour la demande de prêt, pour l’obtention du crédit ou du refus et pour la justification des formalités effectuées auprès des vendeurs.

La jurisprudence était partagée sur la légalité de la sanction de telles exigences consistant dans le versement d’une indemnité d’immobilisation.

Initialement, la 1ère et la 3ème chambres civiles de la Cour de cassation étaient unanimes sur le fait que les dispositions de l’article L.312-16 du Code de la consommation étant d’ordre public, il n’était pas possible d’y déroger. De ce fait, les cocontractants ne pouvaient pas prévoir d’obligations à la charge de l’acquéreur de nature à accroître les exigences légales (Cass. civ. 3ème, 18 juillet 1986, pourvoi n°85-12604 ; Cass. civ. 1ère, 11 juillet 1988, pourvoi n°86-18919 ; Cass. civ. 1ère, 28 janvier 1992, pourvoi n°89-11152).

Puis, la 1ère Chambre tenta d’adopter une position différente (Cass. civ. 1ère, 4 juin 1996, pourvoi n°94-12418 ; Cass. civ. 1ère, 13 février 2001, pourvoi n°98-17881), alors que la 3ème Chambre maintint sa jurisprudence favorable aux acquéreurs (Cass. civ. 3ème, 6 juillet 2005, pourvoi n°04-13381 ; Cass. civ. 3ème, 7 avril 2009, pourvoi n°08-15896).

Afin de marquer davantage sa position, la 3ème Chambre a étendu sa jurisprudence à la clause pénale venant sanctionner le non respect des délais stipulés dans une promesse unilatérale de vente pour encadrer les formalités de demande de prêt par un arrêt du 12 février 2014 publié au bulletin (Cass. civ. 3ème, 12 février 2014, pourvoi n°12-27182), comme suit :

« Attendu, d’une part, que les dispositions d’ordre public de l’article L. 312-16 du Code de la consommation interdisent d’imposer à l’acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai, cette obligation contractuelle étant de nature à accroître les exigences de ce texte ;
Attendu, d’autre part, qu’ayant, par motifs propres et adoptés, relevé qu’en s’adressant à la société Finance Immo, courtier en prêts immobiliers, Mme Y…avait satisfait à l’obligation de déposer une demande de prêt auprès d’un organisme financier contenue dans la promesse de vente et constaté que le Crédit du Nord lui avait signifié un refus le 25 septembre 2007, la cour d’appel en a exactement déduit que la non-réalisation de cette condition suspensive ne lui était pas imputable et que la demande des époux X…de versement de la clause pénale ne pouvait être accueillie ;
D’ou il suit que le moyen n’est pas fondé ».
La rédaction des clauses, qu’elles visent à introduire une indemnité d’immobilisation ou une clause pénale est par ailleurs cruciale pour s’assurer de sa bonne application ou, au contraire, de son inefficacité.

Le Cabinet 3ème ACTE vous accompagne et vous conseille dans le cadre de tous projets immobiliers et contentieux y liés.

 

 

COMMENT FAIRE EXÉCUTER UN COMPROMIS DE VENTE DE BIEN IMMOBILIER ?

Selon l’article 1589 du Code civil, la promesse synallagmatique de vente, ou « compromis de vente », est celle par laquelle les deux parties s’engagent simultanément et réciproquement à vendre et acheter un immeuble déterminé pour un prix déterminé ou déterminable.

La promesse synallagmatique vaut vente à condition qu’il y ait un consentement réciproque des deux parties sur l’objet et sur le prix de la vente.

Le bien immobilier objet de la vente doit donc être parfaitement identifié et le prix de vente non équivoque. Concernant l’identification du bien, il peut se faire par l’adresse, l’étage, le numéro d’immeuble et de porte, les références cadastrales, etc.

Pour comprendre comment vous défendre en cas de non-respect du compromis par l’autre partie (vendeur ou acquéreur) (II), il est d’abord nécessaire de préciser les effets et conditions juridiques de ce compromis (I).

I / Les effets et conditions juridiques du compromis de vente

Selon l’article 1589 du Code civil, la promesse synallagmatique de vente « vaut vente ». Ainsi, les parties se trouvent, l’une par rapport à l’autre, définitivement engagées, sous réserve des conditions suspensives et résolutoires qu’elles ont pu se consentir.

Le vendeur s’oblige ainsi à vendre le bien immobilier à l’acquéreur, et s’interdit de le céder à un tiers. De son côté, l’acquéreur s’oblige à acheter ce bien.

Toutefois, le législateur a mis en place un dispositif de protection de l’acquéreur, notamment par le biais de l’article L.271-1 qui dispose : « pour tout acte (…) l’acquéreur peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte » et, lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention « est dressé en la forme authentique et n’est pas précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise d’un projet d’acte », l’acte authentique ne pouvant être signé pendant ce délai de sept jours.

Par ailleurs, l’article L.271-2 du Code de la construction et de l’habitation institue également un régime strict d’interdiction de paiement par l’acquéreur pendant le délai de rétractation. Il interdit tout versement direct ou indirect, à quelque titre et sous quelque forme que ce soit, avant l’expiration du délai de rétractation et, lorsque l’acte est dressé en la forme authentique et non précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, pendant le délai de réflexion de sept jours.

Cette interdiction est sanctionnée pénalement par une amende de 30.000 €, en cas de violation de ses dispositions. Il existe néanmoins certaines exceptions dans des situations particulières.

Une fois les deux conditions précitées respectées et sauf stipulations contractuelles inverses, le compromis implique que le transfert de la propriété et des risques s’opère immédiatement, bien que le prix ne soit pas payé, ni l’immeuble mis à disposition de l’acquéreur.

L’acquéreur devient propriétaire et débiteur du prix. Le vendeur est définitivement obligé à livrer l’immeuble.

Toutefois, il est d’usage de retarder le transfert de propriété jusqu’à la signature de l’acte authentique et au paiement du prix, pour éviter de faire peser sur l’acquéreur les risques liés au transfert du bien alors qu’il n’en a pas même possession.

Le délai dans lequel l’acte authentique doit être établi n’a pas d’importance mais il doit être prévu, pour que la vente soit régularisée et l’opération complètement menée à terme. Ce délai permet notamment de réaliser les multiples formalités hypothécaires et d’urbanisme liées à une vente immobilière.

II / Les éléments de défense de vos droits en cas de non-respect du compromis

Il arrive que l’une des parties refuse de signer l’acte authentique, ou refuse de le signer dans les termes du compromis, par exemple parce qu’elle veut imposer des modifications.

L’article 1184 du Code civil permet au créancier d’opter entre l’exécution forcée de la vente lorsqu’elle est possible, et la faculté d’en demander la résolution avec dommages et intérêts à la charge de la partie fautive.

En cas d’assignation en vente forcée, il y a lieu de publier l’acte auprès du Bureau des hypothèques territorialement compétent. Il en sera de même du jugement ordonnant la vente forcée du bien.

En cas de résolution du compromis de vente, celui-ci se trouve rétroactivement anéanti avec toutes les clauses qu’il comporte, y compris celle selon laquelle un dépôt de garantie ou un acompte sur le prix doit rester acquis au vendeur en cas de non réitération de la vente, si bien qu’il doit être restitué à l’acquéreur.

Il est notable que par un arrêt de la Cour de cassation réunie en Chambre mixte du 9 juillet 2004, la juridiction suprême a précisé que le vendeur ne peut prétendre à une indemnité d’occupation en cas d’annulation de la vente, de sorte qu’il est imprudent pour un vendeur de laisser l’acquéreur occuper le bien avant la réitération de la vente par acte authentique.

Au vu de ce qui précède, il est souvent préférable de subordonner la vente et ses effets à la condition suspensive du paiement par l’acquéreur du prix et des frais ainsi qu’à la signature de l’acte notarié. Ainsi, si le prix n’est pas payé, la promesse de vente devient caduque.

D’autres conditions suspensives sont fréquemment stipulées, telles que l’obtention d’un prêt, d’un certificat d’urbanisme positif, d’un permis de construire, d’un état hypothécaire ne faisant pas apparaître d’inscriptions excessives, etc.

Le Cabinet 3^ème Acte peut vous accompagner dans le cadre de la rédaction de votre compromis de vente et de tous contentieux y liés, qu’il s’agisse de faire exécuter ce contrat ou au contraire d’éviter cette exécution.