COMMENT RÉCUPÉRER SON BIEN MIS EN LOCATION ?

Lorsqu’un bailleur souhaite reprendre possession de son bien immobilier à usage de logement, il est important qu’il cible dès avant le début de toute procédure la cause de résiliation du bail d’habitation.

En effet, celle-ci sera décisive de la suite des évènements ainsi que des délais et formalités à respecter.

1 / Résolution ou résiliation du bail d’habitation pour arriéré locatif (loyers et charges impayés)

Le bail peut prévoir une clause résolutoire (clause de résiliation de plein droit du contrat) dans plusieurs cas et notamment en cas de non-paiement des loyers et charges.

Ce type de clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer doit, à peine de nullité, être notifié par exploit d’Huissier de Justice, indiquer précisément les manquements reprochés et la sanction encourue (lesquels sont strictement encadrés par la Loi) et reproduire certaines dispositions légales.

Si ces conditions de forme sont respectées et faute de paiement par votre locataire dans les deux mois du commandement, vous pouvez assigner ce dernier aux fins de constatation de la clause résolutoire et expulsion.

Une fois l’assignation délivrée, vous devez impérativement et sous peine d’irrecevabilité de votre assignation, faire notifier celle-ci au Préfet territorialement compétent dans des délais et formes précis.

2 / Les différents types de congés pouvant être délivrés

Vous ne pouvez valablement donner congé que si celui-ci est justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par votre locataire de l’une des obligations lui incombant.

Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le motif allégué par vos soins.

– Concernant la reprise pour habiter, elle suppose l’habitation des locaux par le bénéficiaire de la reprise à titre de résidence principale et non comme résidence secondaire ou locaux à usage professionnels.

Lorsque le bailleur est une société civile immobilière, il existe des règles strictes encadrant le congé pour reprise, de sorte qu’il n’est pas impossible, mais qu’aucune erreur n’est permise au risque de voir la procédure compromise.

Le congé pour reprise doit indiquer, outre son motif, le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que vous-même, votre conjoint, votre partenaire auquel vous êtes lié par un PACS, votre concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, vos ascendants, vos descendants ou ceux de votre conjoint, de votre partenaire ou concubin notoire.

– Concernant le congé pour vendre, la décision de vendre suffit à valider le congé et vous n’avez pas à justifier de la réalité du motif allégué.

Il est à noter qu’il n’existe pas de droit de préemption absolu ouvert à tous les locataires. En effet, les locataires dont le titre locatif est remis en cause ne peuvent y prétendre, car la Loi ne s’applique pas aux ventes d’immeubles « occupés » faites en cours de bail.

Dans le cas contraire, il est cependant obligatoire de proposer la vente de votre bien à votre locataire.

Le congé pour vente est assujetti à un formalisme important qui, s’il n’est pas respecté, peut entraîner sa nullité. Pour exemple, il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de vente, porter sur l’ensemble des lieux donnés à bail et reproduire certaines dispositions légales.

L’offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Ainsi, un congé pour vente notifié par anticipation vaut offre de vente jusqu’à la fin des deux premiers mois du délai légal de préavis, lequel ne commence à courir que six mois avant le terme du bail.

Votre locataire peut alors choisir, pendant le délai de validité de l’offre, entre se porter acquéreur du bien au prix proposé ou ne pas se porter acquéreur et perdre alors tout titre locatif.

S’il accepte l’offre, lorsque votre locataire n’a pas fait état de son intention de recourir à un prêt, le délai de réalisation de l’acte de vente imparti au locataire est de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse. Dans le cas contraire, le délai de réalisation de la vente est augmenté (quatre mois). A défaut de réalisation de la vente dans le délai imparti, l’acceptation de l’offre est nulle et votre locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation du local. Toutefois, la jurisprudence tempère ce principe en fonction des cas.

– Concernant le congé justifié par un motif légitime et sérieux, la Loi énonce comme exemple l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Mais il a déjà été accordé pour cause de démolition de l’immeuble dans le cadre d’une opération immobilière ou d’exécution de travaux de restructuration de l’immeuble, pour exemple.

Le caractère légitime et sérieux du motif invoqué est soumis à l’appréciation souveraine des juges du fond.

La jurisprudence étant instable en la matière, il n’est généralement pas conseillé de fonder un congé sur ce motif.

Dans tous les cas de congés précités, il est à noter que votre locataire peut saisir le Tribunal d’Instance territorialement compétent en cas de constat de congé frauduleux. C’est pourquoi il est utile de s’adjoindre les services d’un Avocat qui pourra vous conseiller en fonction de votre situation, d’autant plus qu’en cas de non-respect par votre locataire de son obligation de libérer les lieux, il y aura lieu de saisir le Tribunal d’Instance territorialement compétent.

Notre équipe se tient à votre disposition pour vous accompagner tout au long de la procédure et vous apporte son expertise en matière de baux d’habitation.